МОСКВА, 23 апреля - РИА Новости, Марина Малкова. Закон об изъятии земельных участков на территории новой Москвы с целью ускорения градостроительного развития региона был принят в кратчайшие сроки, несмотря на критику  теперь ради строительства объектов государственной важности изъять у собственника его недвижимость можно меньше, чем за полгода. Эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость", уверены, что инициатива властей приведет к затишью на рынке земли в новой Москве и снизит цены на недвижимость.

Буква закона

Федеральный закон номер 43 "Об особенностях регулирования отдельных правоотношений в связи с присоединением к субъекту РФ - городу федерального значения Москве территорий и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ" вступил в силу в субботу. Закон главным образом значительно упрощает процедуру изъятия и предоставления земельных участков на территории новой Москвы с целью ускорения градостроительного развития региона. А в отношении участков, необходимых для строительства объектов транспортной инфраструктуры, действие закона будет распространяться и на Московскую область.

Согласно закону, перечень объектов федерального и регионального значения для размещения в новой Москве будет утверждать правительство РФ, а столичные власти получают полномочия по изъятию и предоставлению земли под такие объекты. Вместе с тем сроки уведомления собственника об изъятии участка, госрегистрации прав и кадастрового учета сильно сокращаются.

Взамен изымаемых земельных участков и расположенных на них жилых домов собственникам будет предложена денежная компенсация либо вместо компенсации или вдобавок к ней на выбор - земельные участки с готовым жильем, квартиры в многоквартирных домах и участки под застройку.

На какое жилье рассчитывать при плановом сносе ветхих домов >>>

Жесткое упрощение

Эксперты, опрошенные "РИА Недвижимость", соглашаются с тем, что принятие подобного закона было ожидаемым событием ввиду запланированного развития новой Москвы. Чтобы развивать новые территории, необходимо реализовывать масштабные инфраструктурные проекты. Поэтому изъятие земель для государственных нужд  неизбежность. "Власти захотели максимально упростить процедуру, чтобы проекты не длились годами", - комментирует ситуацию управляющий партнер "Миэль  Загородная недвижимость" Владимир Яхонтов.

Однако эксперты сходятся во мнении, что закон оказался довольно жестким по отношению к собственнику и неуважительным к праву частной собственности. С критикой закона еще на стадии его рассмотрения в Госдуме не раз выступала председатель комитета Госдумы по жилищной политике и ЖКХ Галина Хованская.

По ее словам, закон одновременно нарушает две статьи Конституции РФ и четыре Кодекса - Гражданский, Жилищный, Градостроительный и Земельный.

Во-первых, для заключения соглашения с властями об изъятии участка собственнику отводится всего пять месяцев, хотя Гражданский кодекс предписывает год.

"Система изъятия стала не столько упрощенной, сколько укороченной", - метко высказался по этому поводу брокер "Century 21 Римарком" Ен Ун Боку.

Пять месяцев - незначительный срок для того, чтобы собственник смог все обдумать, провести анализ рынка и подобрать себе подходящее жилье, соглашается Яхонтов. "Изъятие земель будет носить скорее уведомительный характер, нежели происходить по договоренности с владельцем", - делает вывод эксперт.

Закон на опережение

Второй серьезный дефект закона эксперты видят в том, что он допускает резервирование и изъятие земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости до 31 декабря 2015 года при отсутствии документов территориального планирования, и главным образом Генплана. Проще говоря, власти собираются только к 2016 году определиться, что и где будет построено, но землю планируют резервировать уже сейчас. Это, по словам Хованской, является прямым нарушением Градостроительного и Земельного кодексов, и как следствие ограничивает возможности собственников.

По мнению депутата, до 2016 года владельцы участков будут лишены возможности защищать свое имущество в суде  без территориальной планировки они не смогут доказать, что объект, который хотят построить на их земельных участках, вполне возможно перенести в другое место.

В связи с этим Яхонтов отмечает, что закон целесообразно принимать после утверждения Генплана и проведения общественных слушаний, а никак не перед этим. "Сначала властям нужно запланировать, что они хотят сделать, а потом уже принимать решения на законодательном уровне", - уверен эксперт.

Снос снизит спрос

Учитывая тот факт, что документы территориального планирования и внятное понимание того, где же развернется стройка важных государственных объектов, пока отсутствуют, собеседники агентства предполагают, что спрос на недвижимость на территории новой Москвы и Московской области снизится.

Руководитель юридического департамента ГК "МИЦ" Дарья Погорельская допускает, что незначительное снижение возможно на тот период, пока правительство РФ не утвердит перечень объектов федерального и регионального значения, планирующегося к строительству на присоединенных территориях и в области. "До момента, когда покупатели смогут формировать свое мнение о целесообразности приобретения тех или иных объектов с учетом перспектив изъятия участков под ними для государственных нужд", - уточняет она.

Зато после 2015 года, как говорит в свою очередь брокер "Century 21 Римарком", напротив, стоит ожидать ажиотажа на рынке недвижимости в области и на присоединенных к Москве территориях, особенно со стороны крупных инвесторов. "То же самое наблюдалось во время присоединения новой Москвы  свободные земли стремительно раскупались под застройку", - вспоминает он.

Впоследствии, как не сложно догадаться, лакомыми кусками для девелоперов станут участки рядом с запланированными трассами  их разберут под строительство инфраструктуры, логистических и торговых центров, считает эксперт.

Он добавляет, что всплеск интереса среди частных покупателей наверняка будет направлен на участки, о которых совершенно точно станет известно, что строительные планы обойдут их стороной.

Но до 2016 года брокер "Century 21 Римарком" тоже прогнозирует некоторое затишье  частные продавцы и покупатели займут выжидательную позицию, а цены упадут, уверен он. Однако на сколько снизятся цены, собеседник агентства предсказать не берется. Вместе с тем он предостерегает потенциальных покупателей недвижимости и призывает их быть максимально внимательными: "Вдруг земля, которую вы соберетесь купить, запланирована к изъятию?"

Как не попасть под снос после покупки квартиры в подмосковном доме >>>

Размер компенсации

От действия этого закона, как предполагает генеральный директор Penny Lane Realty Георгий Дзагуров, могут пострадать некоторые девелоперы и собственники недвижимости. В категорию риска, по его словам, входят те, кто, не понимая планов развития инфраструктуры района, "хватал все, что мог ухватить, начинал строить без должных документов на свой страх и риск, шел на поводу безумных требований бывшей администрации до передачи прав управления городским властям".

Дзагуров указывает, что им в случае изъятия участка при возмещении стоимости недвижимого имущества не удастся вернуть незаконно осуществленные инвестиции и средства, истраченные на взятки.

А вот собственники законно приобретенной недвижимости, по мнению Дзагурова, получат вполне достойную компенсацию или возмещение. "С нашими методиками, которые опираются зачастую на кадастровую, то есть огульную оценку на глазок, многие еще и обогатятся", - делится предположениями эксперт.

Впрочем, с таким оптимистичным для застройщиков утверждением согласились не все собеседники "РИА Недвижимость". Брокер "Century 21 Римарком", например, сомневается, что компенсация изъятой собственности будет справедливой. "Государство всегда стремится заплатить как можно меньше", - отмечает он.

Дзагуров же в любом случае не рекомендует долго торговаться с властями и приводит в пример ситуацию с олимпийской стройкой в Сочи. "Я видел граждан, которые не поторопились принять предложения местных властей, а в результате рвали на себе волосы. Им казалось, что из-за отдельных владельцев мир перевернется, и Олимпиада будет почти сорвана", - вспоминает эксперт.

Вот и владельцам подмосковной недвижимости не стоит полагать, что из-за чьих-то требований планы по созданию новой Москвы отменят, уверен Дзагуров. А тем, кто в этом сомневается, он советует заглянуть в паспорта и сверить, не совпадают ли их фамилии с такими как "Ротенберг" или "Ковальчук".

Уроки истории

Процедура изъятия земельных участков вместе с недвижимостью существовала в России и ранее, но она не носила столь массовый характер. При этом в памяти еще свежи воспоминания о не совсем удачном опыте выселения жителей Южного Бутово из их частных домов. Тогда несколько семей стояли за свое имущество либо за достойную компенсацию не на жизнь, а на смерть. В СМИ шел буквально обратный отсчет - сколько "домов" наконец-то подписали соглашение, а сколько протестующих еще осталось.

Нынешняя ситуация усугубляется еще и тем, что существует неясность перспектив использования земельных ресурсов и закон ставит собственников жилья в довольно жесткие условия. Это способно заставить потенциальных покупателей десять раз подумать, прежде чем решиться на приобретение земельного участка в новой Москве или на территориях Московской области. Поэтому рынок подмосковной недвижимости в ближайшее время, скорее всего, ожидает небольшой спад.

Прояснится ситуация со списком изымаемых земельных участков только тогда, когда власти определятся с перечнем объектов и территориальным планированием, а это, по планам, случится только к 2016 году.